关于疫情影响下经营性物业免租及退租问题之浅见

近期,新型冠状病毒给我国带来了巨大的影响,不但严重威胁广大人民群众的生命健康,也对国民经济造成了难以计数的损失。当抗疫进入相持阶段,各地开始陆续复工以后,诸多经济和法律问题逐渐浮出水面,而经营性物业在当前疫情影响下是否应该免租或退租的问题,也成为了一个商界和法律界热议的话题。就此,笔者也接到一些客户的咨询,询问作为商场或者园区的房东(含经营者或二房东,下同),面对此次疫情下租户以“不可抗力”或“情势变更”为由提出的免租或退租要求,是否有义务必须同意?由此会引发什么法律后果?现笔者主要根据上海当地的情况,在此发表拙见如下:

 

一、本次疫情属于“不可抗力”而非“情势变更”

1、“不可抗力”的定义和法律后果

《民法总则》第180条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”,《民法通则》第153条、《合同法》第117条亦有相似规定。根据上述法律规定,“不可抗力”的结果是“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任”,当然也有例外情形,比如《合同法》第117条就规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”。

2、“情势变更”的定义和法律后果

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(下简称“《合同法解释二》”)第26条规定,“情势变更”是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”,由此而导致的结果是“当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

3、本次新冠疫情属于“不可抗力”而非“情势变更”

一些网络文章认为,参照最高院“法【2003】72号”《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(下简称“《2003非典通知》”)第三条第(三)款之规定,疫情影响存在两种情形:因疫情导致合同完全不能履行的,应认定为“不可抗力”;因疫情导致合同虽能履行但对一方当事人权益产生重大影响的,应认定为“情势变更”。事实上,包括浙江省高院民一庭2月10日印发的《关于规范涉新冠额肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》也是持此观点。对此,笔者存在不同意见。

根据上文中《合同法解释二》第26条关于“情势变更”的定义可见,“情势变更”是“非不可抗力造成的……重大变化”,即 “情势变更”与“不可抗力”两者不可兼容,不存在同一个疫情影响在法律上既属于“不可抗力”又属于“情势变更”的情形。

笔者认为,从本次新冠疫情的发展及政府所采取的措施来看,是没有人能够事先想到或避免的,对于合同一方来说显然属于法定的“不能预见、不能避免、不能克服”之客观情况,应当属于“不可抗力”。本文定稿前,全国人大常委会法工委在2月10日就疫情防控有关法律问题答记者问时,也明确此次疫情及防控措施属于“不可抗力”。

 

二、对于此次疫情下租户以“不可抗力”为由提出免租或退租主张的一些思考

对于经营性物业的房东在“不可抗力”影响下是否负有必然的免租或退租义务,一直是司法实践中的争议地带,正反判例皆有,在此不再赘述。究其原因,租赁合同是一个双务合同,《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,第226条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。当租户受疫情影响无法正常开展经营活动时,房东仍在履行提供租赁物业的合同义务,甚至房东在无法开业的情况下依然要维持物业维护、运营和贷款还本付息的压力,因此这种影响和损失是双向的,要求房东一方承担并不合理。因此,纵观上海各区乃至其他兄弟省市出台的疫情扶持政策,对于非国有经营性物业,均是“鼓励”、“倡导”房东免租,有些地方为此还对房东给予一定的优惠政策,未有(也不可能有)“强制”房东免租的要求。

笔者认为,从法律角度来看,当经营性物业的租户以此次疫情属于“不可抗力”为由提出免租或退租要求时,应视不同情况区别对待:

1、《租赁合同》如有约定的,从约定

如果《租赁合同》对于疫情或不可抗力时的免租或退租事项有明确约定的,根据合同意思自治的原则,有约定从约定,房东与租户应按照《租赁合同》约定执行。

2、《租赁合同》如无特别约定,租户因疫情“不可抗力”提出免租的,建议视情况分别考虑

(1)关于延期开业导致的免租问题

因为本次疫情,不少日用消费类商场在春节假期中缩短了营业时间,关闭了其中的餐饮等店铺,而其他类型的商场、园区或办公楼等经营性物业按照上海市政府要求,最早复工日期为2月10日,现实中基于各种因素可能会更晚。

笔者认为,如果经营性物业因疫情影响导致租户延迟开业复工的周期较长(例如一个月或以上),鉴于不可抗力影响导致租户长时间无法按《租赁合同》承租经营,进而无力支付租金,租户以此为由迟延支付或减少支付部分租金的主张很可能会获得司法实践的支持。当然,司法实践支持的只是减免受影响期间的“部分”租金,因为正如上文所述,不可抗力非房东造成,对房东也同样带来了影响和损失,出于公平原则亦不可能要求房东全额承担这部分损失。

(2)关于开业复工后经营困难导致的免租问题

经营性物业开业复工后,由于疫情影响导致消费降级或产业衰退,进而出现客户订单减少,使得租户经营状况恶化、资金流紧张,日常租金支付面临困境,这也确实也属于不可抗力给租户带来的实际影响。在有充分证据证明疫情影响和租户难以支付租金的因果关系前提下,租户提出房东适当免租的主张,亦有可能获得法律支持,但司法实践也会视情况酌情考量。因此,笔者建议房东可以考虑主动为租户提供包括适度减免租金在内的扶持以共渡难关,避免竭泽而渔。

3、租户以疫情“不可抗力”主张退租的,除非达到“合同目的不能实现”程度,否则难以成立

经营性物业的退租,其实质就是解除房东与租户之间的《租赁合同》。《合同法》第94条第1款明确规定,因不可抗力解除合同需达到“致使不能实现合同目的”的程度,即疫情的影响必须足以达到能够导致整个《租赁合同》无法履行的地步。笔者认为,除非该商场或园区长时间无法开业复工,导致整个《租赁合同》的承租经营目的无法实现的,否则租户以疫情“不可抗力”为由提出解除《租赁合同》(退租)的主张在法律上难以成立。

4、经营性物业开业复工后,租户因疫情原因自行停业产生的损失应自负

在现实中还有一种情况,即经营性物业开业复工以后,租户由于担心疫情影响或出于自身原因而自行停业。在此情形下笔者认为,基于《租赁合同》的双务性,在房东已按照合同约定提供租赁物业且满足租赁用途的情况下,租户应当按约履行支付租金的义务,这也符合《合同法》的相关规定。因此,租户自行停业的损失应由租户自行承担。

 

三、对于经营性物业房东的一些建议

1、建议房东综合考虑各种因素,必要时主动给予租户扶持政策,共克时艰

笔者认为疫情导致的租户免租诉求,并不是一个单纯的法律问题,需要结合经营性物业各自的商业环境、前景预判、受疫情影响程度、同行业竞争对手相应举措等因素综合判断。如有必要,建议房东不妨考虑主动给予租户包括租金减免在内的政策扶持,毕竟租户的持续良好经营对于房东来说也是有益的。

2、给予租户优惠政策以后,建议房东积极争取享受扶持政策,减少自身损失

笔者建议房东基于“不可抗力”给予租户优惠政策后,可以充分利用政策条件,积极争取减少自身损失。一些地方政府的扶持政策中,对于房东主动减免租金的,给予了相应政策鼓励,例如:《金山区人民政府关于应对疫情支持中小微企业健康发展的若干措施》第7条规定“对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的产业园区等各类载体,优先予以政策扶持”、《闵行区关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干意见》第3条规定“对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,区、各街镇(莘庄工业区)视情予以补贴”、《虹口区全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的实施办法》第八条规定“主动为租户减免房产或土地租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税”等等。如果房东所在地方政府出台了相应政策鼓励的,建议房东可以积极争取享受。此外,如果是经营性物业的二房东,在给租户减免租金后,也可以同样理由向大房东申请减免租金,尽可能减少自身损失。

 

病毒无情人有情,在这场突如其来的疫情面前,无论是政府、企业还是个人都难以独善其身,惟有团结一致、互相理解、互相体谅方能共渡难关。愿大家携起手来,共同期待阴霾后的阳光。