编者按

2024年6月21日，恰逢夏至，正谓花开半夏，美好日长。伴着盛夏的蝉鸣雨声和中夏同仁的学习热忱，深耕房地产法律业务领域多年的中夏所高级合伙人徐军律师，开启了中夏沙龙第4期业务讲座——《涉房屋诉讼律师实务进阶》。

徐军律师根据多年的办案经验和扎实的业务理论，通过理论与实务相结合的方式，厘清了涉房屋诉讼中易产生的三个误区；随后又从涉诉主体处理、诉请处理、个别涉诉房屋处理、涉房屋抵押权债权实现处理、涉房屋的债权人代位析产、对房屋登记有异议遵循“先民后行”的处理原则等方面，详细讲解、剖析了律师诉讼实务技巧和处理方法。现整理相关要点，供律师及青年律师参考学习。

第一部分·涉房屋诉讼易产生的三个误区

误区1.房屋买卖合同效力问题

司法实务中，法院一般不轻易认定合同无效，只有特殊情形会认定无效。

法条链接

01、《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

02、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第十九条

以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

前款规定的合同被认定有效，且让与人已经将财产交付或者移转登记至受让人，真正权利人请求认定财产权利未发生变动或者请求返还财产的，人民法院应予支持。但是，受让人依据民法典第三百一十一条等规定善意取得财产权利的除外。

案例1：张某与俞某房屋买卖合同纠纷

裁判要旨：本案的争议焦点为《房地产买卖居间协议》的效力应如何认定。

本案中，被告抗辩涉案《房地产买卖居间协议》未经其他权利人的同意签署该份协议属于无权处分，故未生效。对此，法院认为，不论被告的出售行为是否经过其他权利人的同意，即便被告未经他人同意，构成无权处分，部分共有人擅自处分共有财产的无权处分行为不符合合同无效的情形。

案例2：汤某、仲某房屋买卖合同纠纷

裁判要旨：涉案房屋的产权份额系汤某在夫妻关系存续期间购置的夫妻共同财产，出售或处置该房屋应当获得汤某的同意，却在汤某未签字的情况下欲以合同的形式处置涉案房屋的产权份额属于恶意串通。

恶意串通转移涉案房屋产权份额的合同是涉案房屋产权份额过户的基础，产生的法律效果损害了汤某的合法财产权益，依照法律规定，应当确认为无效。

误区2.网签合同是否为合同成立或生效的前提条件

网签合同仅是行政机关提供的示范格式文本和登记部门受理登记的流程及要求，并非是合同成立或生效的前提条件。

案例：翟某与陈某房屋买卖合同纠纷

一审法院认为，陈某与翟某签订的《房地产买卖居间协议》，不论是从抬头还是从内容看，均同时包含了房屋买卖关系以及居间关系。其中就案涉房屋的买卖事宜，该协议已具备房地产买卖合同的主要条款，故双方之间的房屋买卖合同已成立，并且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。至于双方约定签署网签合同，系基于行政机关的要求而履行房屋买卖合同的行为。因此，对翟某主张双方未建立正式的房屋买卖合同关系，仅为定金合同关系的意见，不予采纳。

二审法院认为：《上海市房地产买卖合同》是上海市相关部门制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。若买卖双方签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应当视为买卖合同成立，并认定合同有效。

误区3.房屋买卖合同纠纷诉讼管辖问题

实务中很容易产生误解，认为房屋买卖合同纠纷因涉及不动产，当然应由房屋所在地法院专属管辖。然而，司法实务和现行法律规定却并非如此。

房屋买卖合同纠纷本质上是合同纠纷，而非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，亦非法定的房屋租赁合同、政策性房屋买卖合同纠纷的专属管辖情形，因此，一般房屋买卖合同纠纷应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

法条链接

01、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条

因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

02、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条  

下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

03、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条  

民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

案例：陈某与黃某房屋买卖合同纠纷

裁判要旨：原、被告因购买涉诉房屋引发的纠纷，不属于政策性房屋买卖合同纠纷，不适用专属管辖。鉴于因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，而被告的住所地位于上海市长宁区，故本院对本案具有管辖权。

第二部分·涉房屋诉讼律师诉讼实务技巧和处理方法

一、涉诉主体的处理

1. 一般买卖合同的签订双方为原、被告，也可能会涉及他人，比如其他共有权利人、无权代理人等，为便于法庭审理和查明案件，建议列为共同被告，也有利于后续判决诉请的执行；

2. 房屋涉及抵押、预告登记权利，如果诉请继续履行买卖合同的，一般要追加抵押权人、预告登记权利人为第三人，法院要听取第三人对合同履行的意见，也有利于后续判决诉请的执行。

二、诉请处理

1. 合同无效的诉请通常表述如下：

判令合同无效

恢复登记

赔偿损失

2.合同解除的诉请通常表述如下：

判令合同解除

恢复登记

判处违约责任

3.合同继续履行的诉请通常表述如下：

判令合同继续履行

协助办理房屋产权变更登记手续

判处违约责任

4.容易出错的案由：

房屋买卖合同纠纷

物权确认之诉（所有权确认纠纷）

5. 虽签订了房屋买卖合同、付了房款，但并不等于直接享有物权。诉请不同会导致法院确定的案由不同。如果律师没有及时准确甄别，不同案由会产生不同的判决结果，因此，律师熟练掌握和学习诉讼实务技巧和处理方法，就显得尤为重要。

案例：胡某与陶某所有权确认纠纷

裁判要旨：根据相关法律的规定，不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记则不发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。原告虽通过签订《房屋买卖合同》并支付购房款而实际使用该房屋，然原告取得的是合同权益即债权，在合同未被确认无效或可撤销的前提下，原告可依据相关合同的约定要求相关方协助办理房地产权证过户手续。原告现要求直接确认涉案房屋的物权归其所有于法无据，经法院释明后，原告坚持其请求，故对原告的诉讼请求不予支持。

三、个别涉诉房屋的处理

1. 动迁房屋3年限制交易期内买卖合同效力问题

结论：买卖合同有效，但尚不具备过户条件，3年内产权登记变更不能。

案例：张某与俞某房屋买卖合同纠纷

裁判要旨：法院认为，被告抗辩涉案《房地产买卖居间协议》的交易标的系拆迁安置房，涉案房屋未办理产权登记，故效力待定。对此，本院认为，原被告双方所签居间协议内容中包含了具体的房屋方位、房款金额、过户时间、违约责任等买卖合同的主要条款，双方就涉案房屋成立了房屋买卖合同关系。拆迁安置房的上市交易存有限制转让并不必然导致合同无效，现被告并未举证证明其在签订协议时存在法律规定的导致合同无效的其他情形，故《房地产买卖居间协议》有效。

2.房屋继承处理细节

（1）诉请的细节处理：

判令被继承人在房屋中的产权份额由原告、被告继承；或判令房屋由原告、被告继承；

有多个继承人或者房屋存在与其他权利人共有的情形下，需要增加其他继承人或者其他共有权利人的产权变更登记（即过户）协助请求。

（2）涉税细节处理：

涉房屋诉讼律师掌握一些必要的房屋交易税务知识，不仅有利于房屋案件的有效办理和完成，同时也是彰显律师专业度的加分项目。 以下房屋交易税务知识，建议掌握：

转让5年以上，并且是家庭唯房屋，免个人所得税；

继承免个人所得税、契税，亲属间赠与无个人所得税，有3%契税；

法条链接

01、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

02、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

一、 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

三、 除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

3. 继承调解法律文书主文表述细节处理（调解情形下）：

若被继承人的房屋有多个继承人继承（如甲、乙两个继承人），如经过调解：甲、乙商定可由乙对被继承人房屋进行继承，乙给与甲折价款，建议调解法律文书主文表述为：甲放弃继承，房屋由乙全部继承，乙给予甲补偿款，而不要直接表述为甲同意房屋由乙继承，这样有些区的税务机关会认为甲将其应继承的份额赠与了乙，可能会有3%契税产生。

四、涉房屋抵押权债权实现的处理

法条链接

1、《中华人民共和国民法典》第三百九十四条

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

2、《中华人民共和国民法典》第四百一十条

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

诉请注意

1.判令被告归还原告借款本金、支付利息或违约金等；

2.如被告无法清偿，判令原告有权对被告提供的抵押物行使抵押权，优先受偿。

关于抵押权的行使，注意不要遗漏关键的诉请项。

五、涉房屋的债权人代位析产诉讼

债权人代位析产诉讼指法院民事强制执行过程中，在被执行人（债务人）与他人享有共有财产而不主动析产清偿债务的情况下，由申请执行人（债权人）依法代替被执行人（债务人）提起的析产诉讼。它是最高人民法院通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》设立的，为强制执行债务人与他人的共有财产时，解决实体权利纠纷的诉讼。债权人代位析产诉讼的设立，有利于解决法院执行困境，具有很强的实务性。

案例：某公司与王某等债权人代位析产纠纷

裁判要旨：根据上海市不动产登记簿显示，系争房屋为二被告共同共有，二人共同对系争房屋享有权利、承担义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款之规定，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代某提起析产诉讼的，人民法院应当准许。现被告王某对外向原告负有到期未能履行且通过执行程序仍无法清偿的债务，同时王某未主动与其他共有人清析系争房屋中各自份额的情况下，作为申请执行人的原告依据上述最高院的司法解释，可以向法院提起代为析产诉讼，以明析作为共有人的王某在系争房屋内的产权份额。根据法律规定，在分割共同共有产权份额时，一般遵循各共有人占有相同份额为原则。

六、对房屋登记有异议，遵循“先民后行”的处理原则

假如当事人对不动产登记簿记载的房屋权利人有异议，作为当事人的委托代理律师，该如何选择诉讼策略？是直接发起行政诉讼，起诉不动产确权部门撤销登记？还是先行处理当事人与登记权利人之间的基础民事争议？

作为一名专业的涉房产诉讼律师，应该具备丰富的理论知识储备和娴熟的实务经验，深谙对房屋登记有异议遵循“先民后行”的处理原则，才能抓住问题的核心和关键，避免走诉讼弯路。

法条链接

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第八条 

当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

案例：丁某与上海市自然资源确权登记局房屋所有权登记纠纷

裁判要旨：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案中，原告实际是对涉案房屋中持有的产权份额有异议，即原告对房屋权属分割的效力存在争议，而对房屋产权份额分割的争议属于民事纠纷，原告应先行解决该民事争议。经法院释明后，原告不同意先行解决民事争议。原告在民事争议尚未解决的情况下，对被诉登记行为提起诉讼，显然缺乏事实证据和法律依据，不符合行政诉讼法规定的起诉条件。

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