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新冠疫情期间上海市非国有经营用途房屋之裁判规则分析

2022-05-23 702

自2020年爆发新冠疫情以来,大量房屋租赁纠纷案件随之产生。走到2022年的春天,上海又经历了一场新的保卫战。虽然政府出台了各项纾困扶持政策,但很多商户自主经营活动受限,若未与出租方就租金减免、租期延长或合同解除等事宜协商一致,极有可能发生法律争议。根据相关政策及指导意见可知,国有房屋的减免标准、期限、方式等可遵循相关实施细则,故国有房屋引发的争议较小;个人居住房屋在疫情期间一般不会丧失正常使用功能,故对居住性租赁市场影响也较小;而非国有且用于经营的房屋因无实施政策、法院指导意见,所以现有案例中该类房屋产生的争议居多。对此,笔者梳理整合了新冠疫情期间的房屋租赁纠纷案件,主要从合同解除、租金免除、违约责任、滞纳金标准四个维度对于法院现有裁判观点进行分析,以便更好地应对后续可能产生的房屋租赁纠纷案件。

一、合同解除认定

当房屋租赁合同当事人选择以诉讼方式解决争议时,一般一方前期已发函解除或是选择直接诉讼解除,故合同解除与否或是解除依据是否充足是法院审查的重点。若未达解除条件则继续履行租赁合同;若已达解除条件,则法院需进一步审理违约责任、各方过错等最终加以评判整个案件结果。在此,不多赘述符合约定解除权或法定解除权的案例,主要关注出租人解除请求未得支持及承租人以不可抗力为由解除合同能否支持的裁判观点。

(一)出租人诉请解除合同但最终判令继续履行之情形

1、承租人虽有迟延支付租金的违约行为,但出租人后续收取租金即双方以实际行动表明继续履约,故解除依据不足。

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2、承租人在疫情期间迟延支付租金但事后支付属于轻微违约行为,尚未达到影响合同目的实现的程度,故解除依据不足。

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(二)承租人以不可抗力为由诉请解除合同之裁判倾向

1、因疫情属于阶段性影响且未达租赁目的无法实现程度,承租人单纯以不可抗力为由诉请或抗辩有权解除合同依据不足。

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2、结合行业属性(如教育培训机构、室内儿童类游乐)、合同履行状态等因素综合考虑,承租人可以不可抗力为由解除合同并获法院支持。

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二、租金免除区间

(一)指导意见

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条:承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答二》(2020年版)第6问:应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。

上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年版)第5问:承租非国有房屋用于经营,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。

综合最高院、上海高院指导意见来看,该类房屋租金减免的评判标准为房屋是否正常使用、营收是否重大减损,基于公平原则予以减免部分租金,具体减免规则如下:

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(二)裁判倾向

除上述两个评判标准以外,法院也会基于上海政府启动重大突发公共卫生事件响应日期和之后调整调整响应级别的日期(上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应,后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应)、合同实际履行情况、当事人过错程度等因素综合酌定租金减免范围,涉及的案例中,普遍减免区间为一到两个月租金。

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但经检索发现实操中存在不少没有支持承租人减免部分租金请求的案例,主要是因为承租人自身存在过错,表现形式为迟延支付租金时间早于疫情防控时间、合同约定的付款时间早于疫情防控时间、未能举证房屋无法正常使用或营收受到重大减损等。

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三、逾期付款产生的滞纳金认定标准

房屋租赁合同中一般会约定当承租人逾期支付租金、水电费等费用时需支付滞纳金,且一般标准为日千分之一甚至更高。现根据案例检索可知法院存在两种观点,一是基于疫情影响或综合考虑违约责任后不予支持;二是支持逾期付款产生的滞纳金,但会主动调整滞纳金计算标准,裁判区间一般为日万分之三至日万分之五。

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四、违约责任裁判倾向

(一)当承租人欠付租金的时间未覆盖疫情影响期间,则出租人享有解除权并由承租人承担违约责任。

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(二)以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,法院酌情调整违约责任比例或是直接免除承租人违约责任。

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(三)承租人以不可抗力为由单方解除合同未获法院支持,承租人坚持要求解除的,需承担违约责任。

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五、结语

疫情之下,各方不易,更多希望出租人与承租人能够协商解决争议,但是建议无论是出租人或是承租人,应当及时留存相应证据,为后期可能产生的诉讼保留基础性材料以便掌控主动权。